Купил однушку в Москве 10 лет назад, можно было заработать 47%

Однушку в Москве, купили в новом доме в размере 274 руб. 4 379 10 лет назад, в продажу в начале января 2019 принесет своему владельцу 2 050 968 руб. чистого дохода (47%). В случае покупки на вторичном рынке, доход составил 182 622 руб. или 2,9%. Выгода от приобретения на первичном рынке более 1 868 346 руб. и 1 023%.

Покупка недвижимости всегда считалась хорошим способом инвестирования. Но это сегодня? Что произошло с ценами на квартиры за последние 10 лет и принес им прибыль вложения? Давайте представим, что в начале 2009 года мы купили однушку в Москве, и продается она в начале 2019 года, т. е. 10 лет. Рассмотрим вариант покупки на первичном рынке и вторичном.

Какова была стоимость в 2009 году

В начале 2009 года средняя стоимость 1 кв. м недвижимости, соответствующих нашим условиям, на вторичном рынке усредненная 164 411,06 руб. Если общая площадь квартиры 38 кв. м, его стоимость равна 164 411,06 * 38 = 6 247 620 руб.

Таблица 1. Средняя цена 1 кв. м в Москве (вторичный рынок)

	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
В первом квартале	164411,06	155371,79	161135,58	163385,48	176721,07	168454,77	180015,45	181835,26	183096,49	164485,27
Вторая четверть	159783,56	157623,15	162276,92	165088,49	177068,54	170496,94	185017,80	183010,75	178395,41	170420,75
Третий квартал	158870,06	158360,29	159766,84	171012,72	169066,89	172029,68	186481,29	181555,77	178633,28	169216,89
В четвертом квартале	154024,02	162652,11	158601,11	176285,83	167270,01	178242,69	179389,04	179369,63	178004,07

Источник: Росстат.

Однако, если мы сделали приобретение на первичном рынке, то есть в новостройке, то это стоило бы нам 244,04 115 * 38 = 4 274 379 руб.

Таблица 2. Средняя цена квадратного метра жилья в Москве (первичный рынок)

	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
В первом квартале	115244,04	113679,48	136805,81	145251,92	149481,76	159387,18	155174,14	146649,76	148935,03	145253,23
Вторая четверть	112930,17	114275,78	137746,84	146313,66	148832,37	162337,87	150713,30	141715,91	147802,92	152444,81
Третий квартал	110916,70	118042,91	138785,99	146443,10	157907,79	160315,20	152707,16	146828,57	144652,56	155399,25
В четвертом квартале	114021,50	118579,53	142783,89	144372,59	157389,60	162857,49	160028,03	143132,38	144559,61

Источник: Росстат.

Данные о ценах взяты с официального сайта Росстата за квартиру с улучшенным дизайном.

Какова текущая стоимость

Официальной статистики за четвертый квартал 2018 года Росстат пока не опубликовал. В этой связи, для дальнейших расчетов примем данные за III квартал. Так, в конце 2018-начале 2019 года цена 1 квадратного метра на вторичном рынке составила 169 216,89 руб. Таким образом, общая стоимость квартиры составляет 169 216,89 * 38 = 6 242 430 руб.

За 10 лет после покупки однокомнатной квартиры на первичном рынке, он перешел в разряд вторичных. Следовательно, себестоимость реализованной продукции также равна 6 242 430 руб.

Что бы быть прибыль

Теперь остается только вычислить разницу. Недвижимость на вторичном рынке в Москве за 10 лет увеличилось. Вложение только 6 430 242 – 6 247 620 = 182 622 руб. или 2,9%. На первичном рынке тоже можно купить однушку в Москве в 2009 году и заработать: 6 430 242 – 4 379 274 = 2 050 968 руб. или 46,8 процента. Очевидно, что покупка новостройки намного выгоднее, но в этом случае есть риск, поэтому нужно выбирать только надежных застройщиков, а не гнаться за низкой цены. Прибыль в этом случае будет выше на 1 868 346 руб. и 1 023%.

В любом случае, при покупке недвижимости следует проявлять повышенную заботу. На какие моменты нужно обращать внимание, смотрите видео:

Доходы от продажи не будут облагаться НДФЛ, так как имущество было в собственности более трех лет. Но полученный доход является чистым, нужно вычесть коммунальные платежи. С другой стороны, в квартире вы можете заработать значительную сумму сдачи ее в аренду.

Если квартира была продана до

Последние 10 лет не был стабильным. Рынок недвижимости наклонена вверх, затем вниз.

Самая низкая стоимость была в четвертом квартале 2009 года, самой высокой в III квартале 2015 года. цены были совершенно неустойчивыми, и сегодня цена упала к уровню третьего квартала 2014 года на первичном рынке ситуация была немного более равномерным. Цены постепенно повышались, но в 2016-2017 годах существенно упал. 2018 вновь характеризуется ростом стоимости недвижимости. Минимальная цена была в III квартале 2009 года, максимум в IV квартале 2014 года

Если квартира была куплена в 2009 году на вторичном рынке, но продал рано по минимальной цене, тогда хозяин будет в убытке, так как в четвертом квартале 2009 года, цена упала до 154 024,02 руб. за кв. м. м. максимальная цена за имущество составила в третьем квартале 2014 года.

Таблица 3. Доход (убыток) за

Рис.	Продажи в четвертом квартале 2009 года по минимальной цене при покупке на		Объем продаж в третьем квартале 2015 года по максимальной цене, когда вы покупаете
	вторичный рынок	первичный рынок	вторичный рынок	первичный рынок
Стоимость квартиры при покупке, руб.	6 247 620	4 379 274	6 247 620	4 379 274
Цена 1 кв. м, руб.	154 024,02	154 024,02	186 481,29	186 481,29
Стоимость квартир в продаже, руб.	5 852 913	5 852 913	7 086 289	7 086 289
Общая прибыль (убыток), руб.	– 394 707	1 473 639	838 669	2 707 015

Источник: Росстат

Так что, если вы не продадите квартиру за 10 лет, можно было бы:

• при покупке вторичка ‒ 182 622 руб. или 2,9%;
• при покупке в Дом ‒ 2 050 968 руб. или 46,8 процента.

Продажа по минимальной цене в четвертом квартале 2009 года будет:

• потери при покупке вторичного 394 707 рублей, или 6,3 процента;
• прибыль при покупке в здании ‒ 1 473 639 руб. или 33,6%.

Наиболее выгодна продажа по максимальной цене:

• если вы покупаете для перепродажи – 669 838 руб. или 13,4%;
• если вы покупаете новостройку – 2 707 015 руб. или 61.8%.

В любом случае, только покупка квартиры в новостройке несет максимальную пользу и не приведет к потере.