REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Инвестируем

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

  • Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
  • Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
  • Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что такое REIT

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) – это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

Плюсы REIT

  • Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
  • Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
  • Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
  • Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
  • Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
  • Низкий порог входа. Средняя стоимость лота ~50 долларов.
  • Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
  • Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
  • Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
  • REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
  • Вам плевать на риски отдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
  • Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.
Читайте также:  Для чего нужна форма W-8BEN

Минусы

  • Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
  • REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
  • Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.

Особенности

Типы REIT

Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

  • Биржевые REIT – это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
  • Открытые внебиржевые REIT – вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
  • Закрытые REIT – не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

Отрасли

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

  • Diversified – широкая диверсификация.
  • Office – офисная недвижимость.
  • Industrial – склады, пром.помещения, производственные площади.
  • Retail – торговая недвижимость.
  • Lodging – отели и турбазы.
  • Residential – апартаменты.
  • Self-storage – склады самообслуживания.
  • Infrastructure – объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
  • Data center – дата-центры, хранение серверов.
  • Specialty – развлечения, казино и т. д.
  • Healthcare – больницы, медлаборатории.
  • Timberland – лесные угодья.

Как выбрать

  • Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
  • Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
  • Ищите Screener https://etfdb.com/screener/
  • Выбирайте Real Estate.
  • Выбирайте сектор.
  • Кликайте на отдельный фонд.
  • Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
  • Там же посмотрите географию, сектор.
  • Смотрите див.доходность (Dividend).
  • Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).
Читайте также:  Инвестирование в золото сегодня сулит огромный доход в 2021 году?!

Примеры REIT https://etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Мои правила инвестирования в REIT

  • Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
  • Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
  • Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
  • Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны – защита от инфляции. С другой – у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
  • Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
  • Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже – дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше – ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
  • Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

Как купить REIT

  • Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
  • Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ https://investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
  • Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.

Что такое eReit

Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

  • https://fundrise.com/
  • https://www.realtymogul.com/
  • https://www.richuncles.com/

Как они устроены

Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции – девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

Читайте также:  Новшества рынка криптовалют | Mining-Bitcoin

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

  • eREIT – это разновидность REIT.
  • eREIT – это товарный знак + красивая упаковка. Продукт разработан компанией Fundrise.
  • С точки зрения структуры eREIT – это открытый внебиржевой REIT.
  • Есть долговые фонды (debt) и фонды собственности (equity).
  • eREIT вы покупаете через онлайн-платформу, минуя брокеров и управляющие компании.
  • Вы вообще не платите комиссии за вход. Это сильное преимущество по сравнению с брокерами и УК. Там при покупке внебиржевых REIT комиссии достигают аж 10-15%.
  • У вас значительно ниже комиссии за управление (в три раза).
  • Порог входа на момент написания статьи 1000 долларов.
  • Ликвидность пока ниже плинтуса. Вторичный рынок не развит.
  • Отсутствие ликвидности может быть для кого-то плюсом. Тут нет волатильности, которая присуща биржевым REIT.
  • У инвестора есть возможность выбирать недвижимость по типу и географии.
  • Инвестор может вкладываться как в фонды роста, так в фонды, нацеленные на постоянный денежный поток.
  • На платформе есть рейтинговая система для каждого лота. Не знаю насколько ей можно доверять.
  • Высокая дивидендная доходность. В некоторых случаях цифра доходит до 8% в долларах.
  • Выплаты дивидендов ежеквартальные.
  • Есть функция автоматического реинвестирования.
  • В разделе помощи можно найти информацию по налогам, управлению и другим вопросам https://fundrise.com/help

Ставьте лайк, если статья понравилась.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет" @pensiya35

Источник

Сергей Конюшенко
Главный редактор , moycapital.com
Уже более 15 лет я являюсь финансовым аналитиком крупных компаний. Финансы, инвестиции, ведение бюджета – это моя профессиональная деятельность и теперь каждый может пользоваться моими советами для улучшения своего будущего.

Оцените статью
MoyCapital.com
Добавить комментарий