Вложение денег в недвижимость: с чего начать?

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов инвестирования ресурсов. Например, за 15 лет стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла с 900 долларов до 4 тысяч, выход “чистого” составила бы более 400 процентов. Многие аналитики считают, что время для выгодных инвестиций уже потеряли. Давайте попробуем разобраться в проблеме и понять, что сейчас нужно вкладывать деньги, какую прибыль можно рассчитывать через какое-то время.

История: Иван Францевич удалось собрать 150 тысяч долларов: будучи дальновидным человеком, он не хранил сбережения в российских рублях, предпочитая иностранную валюту, поэтому, ноябрьская девальвация избегать его. Но нашему герою этого мало: он хочет инвестировать эту сумму в течение нескольких лет – чтобы увеличить его. Учитывая неустойчивое состояние рынков, Иван пока не готов начать свое дело, тем более успешным IT-специалистом и не хочет менять статус. Если он инвестирует деньги в недвижимость?

Какие города сейчас выгодно покупать недвижимость?

Делая дорогие покупки, необходимые в период рыночных спадов: например, в ноябре девальвация сделала иномарок бизнес и сегмент класса премиум 10-20% доступнее. Жилье дешевле в период стагнации и кризиса: в это время следует использовать для покупки. В качестве инвестиций необходимо учитывать городах, где спрос намного превышает предложение. В настоящее время признанными лидерами в этом отношении можно считать, как Москва и Санкт-Петербург.

Как закалялась сталь: динамика индекса цен на жилье в Москве

По данным Росстата, в последние годы, ситуация на рынке выглядит следующим образом.

Таблица

Индексы цен на рынке жилья в процентах, Москвы, на конец квартала в % к концу предыдущего квартала
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
первичный рынок жилья	На 99.2	104,62	102,3	108,04	106,37	103,05	111,19	103,23	103,82	98,55	101,27	100,78	104,03	103,74	103,2
вторичный рынок жилья	94,93	104,06	104,92	112,11	113,75	102,14	113,09	102,44	104,63	101,23	Из 102.78	101,06	103,52	100,38	100,13

Другими словами, по итогам 12 месяцев цена падала на первичном рынке лишь в 2000 и 2009 году, да и то незначительно. Годовой рост составил 2-11% в лучшем случае банковский депозит. Путем нехитрых вычислений в Excel, условное инвестирование в покупку жилья на вторичном рынке в 1999 году 1 миллион долларов, были получены следующие урожаи:

За 15 лет мы заработали 790 тысяч рублей, надежно защитить ваши сбережения от инфляции и колебаний на рынках. Соответственно, мы начинаем нашу инвестиционную деятельность с 2001 года, доходность будет выше. Кроме того, чтобы максимизировать доходы, увеличив их примерно в 2 раза, было “вывалить” свои активы на пике цен, то есть в 2006 году. Как известно, процесс продажи недвижимости в Москве очень быстро и может укладываться в 2-3 недели. Ну, 790 млн – гарантированный капитал для тех, кто 15 лет, будут сидеть “на одном месте”.

Что касается первичного рынка, то он показывает более низкую доходность:

Так, максимум, на что может рассчитывать инвестор, вкладывая деньги в покупку один миллион 678 тысяч рублей. Конечно, этот доход не облагается налогом и несет низкие риски.

Теперь рассмотрим динамику цен на жилье в Санкт-Петербурге

Переходя к повсеместному Росстата, мы получаем следующие данные:

Индексы цен на рынке жилья, процент, Санкт-Петербурге, все типы квартир, на конец квартала в % к концу предыдущего квартала, в первом квартале
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
первичный рынок жилья	101,98	102,42	107,7	108	109,84	Из 105.25	100	100,09	109,82	98,63	99,53	102,82	106,08	100,06	104,21
вторичный рынок жилья	104,99	Из 102.91	104,23	112,12	113,99	100,32	104,9	104,48	112,51	96,95	99,46	98,77	102,07	100,2	Из 100.86

Как вы видите, стоимость жилья является более стабильным, и его рост довольно быстрый. Об этом красноречиво свидетельствуют данные в таблице:

Мы вкладываем в новое строительство условный миллион рублей в 1999 году, на сегодняшний день, мы ожидаем приличный капиталец:

Доход за 15 лет составит 723 тыс. рублей, и этот простой расчет в корне разрушает стереотип о супер-прибыльной недвижимости. Чтобы увеличить свои доходы, избавившись от активов в 2007 году, а затем снова покупать его в следующей двухлетки. Сравнивая графики, можно отметить цикл роста, который длится 3-4 лет: мы сейчас находимся в умеренной фазе восстановления.

Узнайте, как подойти к процессу покупки квартиры в новостройке, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Тем не менее, вторичный рынок интересен также:

За тот же период времени доходы составили 774 тыс. рублей отличный результат. Стоит учесть, что лучшие шоу ликвидные объекты. Это квартиры-студии, комнат и небольших офисов, расположенных в территориально удобных частях города.

Как правильно оформить продажу квартиры на вторичном рынке

Как изменились цены на рынке недвижимости России за последние 15 лет?

Некоторые эксперты считают, что вкладывать деньги в недвижимость выгодно, не только в Северной и Златоглавой столицы России, но и в других городах. Чтобы убедиться в этом, обратитесь к открытые данные Росстата.

Средние цены на первичном рынке жилья в Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

Более наглядным является графическое передачи информации:

Средние цены на рынке вторичного жилья в Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

Графически это выглядит следующим образом

Индекс стоимости жилья в Москве в долларах за последние 15 лет:

Индекс стоимости жилья в Москве в разных валютах в течение 15 лет (Синяя линия, красная РР – доллары, евро, зеленый):

Изменение цен на рынке недвижимости в Москве на 8 блоков, тыс. рублей:

Изменение цен на рынке офисов в Москве по 8 блоков, тыс. рублей:

Статистика по Северной столице:

Если кратко обобщить вышеизложенную информацию, можно сказать следующее: покупка недвижимости является выгодной формой инвестиций, и идеально подходят для долгосрочного инвестирования средств, особенно для не профессиональных инвесторов.

Способы вложения денег в недвижимость:

1. Покупка за наличные. Это самый простой способ: необходимо приобрести объект, будь то квартира, офис или комнату за “реальные” деньги. В этом случае вам придется оплатить полную стоимость жилья единовременно, чтобы заплатить за регистрацию объекта.
2. Покупка фьючерса. Следует сразу отметить, что в силу неразвитости финансовых рынков в России, инвестировать в национальном сегменте практически нигде. Тем не менее, фьючерсы недвижимого имущества успешной торговли в США: индекс S и P/дело-Шиллер индекс (КС) – яркое тому подтверждение.
3. Приобретение облигаций. Эта форма инвестиций уже хорошо-проверено в Беларуси, и мы просто начали реализовываться. Его суть заключается в том, что владелец приобретает облигацию, которая приносит не только доход, но и может использоваться как средство расчета при покупке квартиры. Актуально только для зданий, но не для рынка вторичного жилья.

Побочный доход от инвестиций в недвижимость:

1. Аренда квартиры для аренды. В настоящее время однокомнатную квартиру в Москве снимают не менее 50 тысяч рублей в месяц. Доход за год составит 600 тыс. рублей,
2. Краткосрочную аренду квартира (мини-отель). Аренда квартиру такого же расходов в размере не менее 5 тысяч рублей в день. В случае успеха 15 дней и меньше накладные расходы (уборка, химчистка и прачечная), доход в $ 60 тыс. рублей в месяц, или около 720 тысяч рублей в год.
3. Сдать и т. д. Средняя стоимость аренды квадратного метра офиса в Москва – 10-30 тысяч в год, но не сомневаюсь, она будет расти. 20-метровое помещение класса принесет владельцу не менее чем в 600 тысяч рублей, гораздо дешевле квартиры.
4. Регистрация иностранцев. Сомнительным и даже рискованным бизнесом, с 2014 года он был поставлен под угрозу уничтожения. В старые времена, проверьте каждый человек принес хозяину 5-6 тысяч рублей.

Резюме

Так что если наш герой решил действовать, он должен начать поиск предметов сейчас. На обозначенную сумму, он сможет купить лишь небольшую однокомнатную квартиру (студия) в Москве или Санкт-Петербурге, но для этого придется вкладывать больше денег на ремонт, оплатить услуги риелтора. Таким образом, минимальный объем средств, которые целесообразно входить в рынок – 200 тыс. долларов. Этого должно быть достаточно, чтобы купить небольшой офис (20-30 кв. м. метров, в зависимости от типа), но такие объекты очень трудно найти.

Самый выгодный способ инвестирования-это покупка квартиры под аренду. На начальном этапе потребуются не только деньги на оборудование (около 8-10 млн.), но и ресурсы до конца (около 600 тыс.). Срок чистой окупаемости около 10-12 лет (с учетом роста стоимости аренды), но в конце этого периода инвестор будет иметь доступ к более прибыльных активов, которые выросли в цене.