Вложение денег в недвижимость: с чего начать?

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов инвестирования ресурсов. Например, за 15 лет стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла с 900 долларов до 4 тысяч, выход “чистого” составила бы более 400 процентов. Многие аналитики считают, что время для выгодных инвестиций уже потеряли. Давайте попробуем разобраться в проблеме и понять, что сейчас нужно вкладывать деньги, какую прибыль можно рассчитывать через какое-то время.

История: Иван Францевич удалось собрать 150 тысяч долларов: будучи дальновидным человеком, он не хранил сбережения в российских рублях, предпочитая иностранную валюту, поэтому, ноябрьская девальвация избегать его. Но нашему герою этого мало: он хочет инвестировать эту сумму в течение нескольких лет – чтобы увеличить его. Учитывая неустойчивое состояние рынков, Иван пока не готов начать свое дело, тем более успешным IT-специалистом и не хочет менять статус. Если он инвестирует деньги в недвижимость?

Какие города сейчас выгодно покупать недвижимость?

Делая дорогие покупки, необходимые в период рыночных спадов: например, в ноябре девальвация сделала иномарок бизнес и сегмент класса премиум 10-20% доступнее. Жилье дешевле в период стагнации и кризиса: в это время следует использовать для покупки. В качестве инвестиций необходимо учитывать городах, где спрос намного превышает предложение. В настоящее время признанными лидерами в этом отношении можно считать, как Москва и Санкт-Петербург.

Как закалялась сталь: динамика индекса цен на жилье в Москве

По данным Росстата, в последние годы, ситуация на рынке выглядит следующим образом.

Таблица

Другими словами, по итогам 12 месяцев цена падала на первичном рынке лишь в 2000 и 2009 году, да и то незначительно. Годовой рост составил 2-11% в лучшем случае банковский депозит. Путем нехитрых вычислений в Excel, условное инвестирование в покупку жилья на вторичном рынке в 1999 году 1 миллион долларов, были получены следующие урожаи:

За 15 лет мы заработали 790 тысяч рублей, надежно защитить ваши сбережения от инфляции и колебаний на рынках. Соответственно, мы начинаем нашу инвестиционную деятельность с 2001 года, доходность будет выше. Кроме того, чтобы максимизировать доходы, увеличив их примерно в 2 раза, было “вывалить” свои активы на пике цен, то есть в 2006 году. Как известно, процесс продажи недвижимости в Москве очень быстро и может укладываться в 2-3 недели. Ну, 790 млн – гарантированный капитал для тех, кто 15 лет, будут сидеть “на одном месте”.

Что касается первичного рынка, то он показывает более низкую доходность:

Так, максимум, на что может рассчитывать инвестор, вкладывая деньги в покупку один миллион 678 тысяч рублей. Конечно, этот доход не облагается налогом и несет низкие риски.

Теперь рассмотрим динамику цен на жилье в Санкт-Петербурге

Переходя к повсеместному Росстата, мы получаем следующие данные:

Как вы видите, стоимость жилья является более стабильным, и его рост довольно быстрый. Об этом красноречиво свидетельствуют данные в таблице:

Мы вкладываем в новое строительство условный миллион рублей в 1999 году, на сегодняшний день, мы ожидаем приличный капиталец:

Доход за 15 лет составит 723 тыс. рублей, и этот простой расчет в корне разрушает стереотип о супер-прибыльной недвижимости. Чтобы увеличить свои доходы, избавившись от активов в 2007 году, а затем снова покупать его в следующей двухлетки. Сравнивая графики, можно отметить цикл роста, который длится 3-4 лет: мы сейчас находимся в умеренной фазе восстановления.

Узнайте, как подойти к процессу покупки квартиры в новостройке, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Тем не менее, вторичный рынок интересен также:

За тот же период времени доходы составили 774 тыс. рублей отличный результат. Стоит учесть, что лучшие шоу ликвидные объекты. Это квартиры-студии, комнат и небольших офисов, расположенных в территориально удобных частях города.

Как правильно оформить продажу квартиры на вторичном рынке

Как изменились цены на рынке недвижимости России за последние 15 лет?

Некоторые эксперты считают, что вкладывать деньги в недвижимость выгодно, не только в Северной и Златоглавой столицы России, но и в других городах. Чтобы убедиться в этом, обратитесь к открытые данные Росстата.

Средние цены на первичном рынке жилья в Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

Более наглядным является графическое передачи информации:

Средние цены на рынке вторичного жилья в Российской Федерации

на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей площади

Графически это выглядит следующим образом

Индекс стоимости жилья в Москве в долларах за последние 15 лет:

Индекс стоимости жилья в Москве в разных валютах в течение 15 лет (Синяя линия, красная РР – доллары, евро, зеленый):

Изменение цен на рынке недвижимости в Москве на 8 блоков, тыс. рублей:

Изменение цен на рынке офисов в Москве по 8 блоков, тыс. рублей:

Статистика по Северной столице:

Если кратко обобщить вышеизложенную информацию, можно сказать следующее: покупка недвижимости является выгодной формой инвестиций, и идеально подходят для долгосрочного инвестирования средств, особенно для не профессиональных инвесторов.

Способы вложения денег в недвижимость:

1. Покупка за наличные. Это самый простой способ: необходимо приобрести объект, будь то квартира, офис или комнату за “реальные” деньги. В этом случае вам придется оплатить полную стоимость жилья единовременно, чтобы заплатить за регистрацию объекта.
2. Покупка фьючерса. Следует сразу отметить, что в силу неразвитости финансовых рынков в России, инвестировать в национальном сегменте практически нигде. Тем не менее, фьючерсы недвижимого имущества успешной торговли в США: индекс S и P/дело-Шиллер индекс (КС) – яркое тому подтверждение.
3. Приобретение облигаций. Эта форма инвестиций уже хорошо-проверено в Беларуси, и мы просто начали реализовываться. Его суть заключается в том, что владелец приобретает облигацию, которая приносит не только доход, но и может использоваться как средство расчета при покупке квартиры. Актуально только для зданий, но не для рынка вторичного жилья.

Побочный доход от инвестиций в недвижимость:

1. Аренда квартиры для аренды. В настоящее время однокомнатную квартиру в Москве снимают не менее 50 тысяч рублей в месяц. Доход за год составит 600 тыс. рублей,
2. Краткосрочную аренду квартира (мини-отель). Аренда квартиру такого же расходов в размере не менее 5 тысяч рублей в день. В случае успеха 15 дней и меньше накладные расходы (уборка, химчистка и прачечная), доход в $ 60 тыс. рублей в месяц, или около 720 тысяч рублей в год.
3. Сдать и т. д. Средняя стоимость аренды квадратного метра офиса в Москва – 10-30 тысяч в год, но не сомневаюсь, она будет расти. 20-метровое помещение класса принесет владельцу не менее чем в 600 тысяч рублей, гораздо дешевле квартиры.
4. Регистрация иностранцев. Сомнительным и даже рискованным бизнесом, с 2014 года он был поставлен под угрозу уничтожения. В старые времена, проверьте каждый человек принес хозяину 5-6 тысяч рублей.

Резюме

Так что если наш герой решил действовать, он должен начать поиск предметов сейчас. На обозначенную сумму, он сможет купить лишь небольшую однокомнатную квартиру (студия) в Москве или Санкт-Петербурге, но для этого придется вкладывать больше денег на ремонт, оплатить услуги риелтора. Таким образом, минимальный объем средств, которые целесообразно входить в рынок – 200 тыс. долларов. Этого должно быть достаточно, чтобы купить небольшой офис (20-30 кв. м. метров, в зависимости от типа), но такие объекты очень трудно найти.

Самый выгодный способ инвестирования-это покупка квартиры под аренду. На начальном этапе потребуются не только деньги на оборудование (около 8-10 млн.), но и ресурсы до конца (около 600 тыс.). Срок чистой окупаемости около 10-12 лет (с учетом роста стоимости аренды), но в конце этого периода инвестор будет иметь доступ к более прибыльных активов, которые выросли в цене.

• Об авторе
• Хотите связаться со мной?

Сергей Конюшенко

Главный редактор , moycapital.com

Уже более 15 лет я являюсь финансовым аналитиком крупных компаний. Финансы, инвестиции, ведение бюджета – это моя профессиональная деятельность и теперь каждый может пользоваться моими советами для улучшения своего будущего.

[email protected]

Ваше сообщение отправлено