Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика: инструкция + советы

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
• Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
• Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
• Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

О том, как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме, выгодно ли покупать новую квартиру с отделкой — читайте в нашем выпуске

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже↓, чем на рынке вторичного жилья.
3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того, некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
4. Благоустройство двора. Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки. Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

👉 Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке у застройщика

2. Что нужно знать перед тем, как купить квартиру в новостройке от застройщика — 6 важных моментов, на что следует обратить внимание

К оглавлению↑

Приобретая квартиру в новостройке, важно учесть несколько моментов. Это поможет избежать большого количества проблем. Ниже подробно рассказано, на что обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры в новостройке от застройщика.

[1] Какой тип договора заключает застройщик с клиентом

Явным преимуществом является оформление договора долевого участия между застройщиком и покупателем. Важно, чтобы такое соглашение регистрировалось в Регпалате.

Согласно федеральному закону 214-ФЗ именно договоры долевого участия имеют приоритет перед иными соглашениями. В соответствии с законодательством в случае банкротства застройщика при заключении названного договора требования клиента считаются обеспеченными залогом.

Договор долевого участия помогает обезопаситься от двойной продажи квартиры. Более того, заключение таких соглашений автоматически означает, что застройщик имеет разрешение на строительство, документы на землю и другая документация у него тоже в порядке.

Зачастую застройщики на начальном этапе реализации квартир в новостройках заключают предварительные договора. По окончании оформления разрешающей документации такие соглашения переоформляются на договора долевого участия.

Только покупатели квартир могут принять окончательное решение, соглашаться ли им на оформление сделки по схемам, отличным от подписания договора долевого участия.

• С одной стороны, иные виды соглашения связаны с большим риском. Однако стоит признать, что существует немало людей, которые приобрели новое жильё подобным способом.
• С другой стороны, и договора долевого участия не могут дать стопроцентной гарантии. Немало обманутых российских дольщиков заключали именно такое соглашение.

Таким образом, договор долевого участия, вне всяких сомнений, является серьёзным преимуществом. Однако он не может быть единственным критерием оценки надёжности застройщика.

[2] Репутация застройщика

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

• сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
• ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
• кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы);
• кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

[3] Степень готовности новостройки

Этот показатель имеет огромное значение. Даже если документы у застройщика в порядке, а репутация – идеальна, существует риск, что дом ещё долго не будет сдан в эксплуатацию.

Помимо внешней готовности стоит оценить и уровень подведения коммуникаций. Даже если представитель застройщика утверждает, что электричество и водоснабжение в доме уже есть, стоит попросить продемонстрировать этот факт, чтобы убедиться в нём лично.

Если вам откажут по каким-либо причинам, есть смысл посетить стройку без сопровождения и поговорить со строителями. Их обычно не инструктируют по поводу общения с клиентами. Поэтому у строителей зачастую можно узнать достоверную информацию о подведении коммуникаций.

Специалисты советуют также зарегистрироваться на форуме, посвящённом строительству конкретного дома. Там обычно обсуждают вопросы подведения коммуникаций. Кроме того, из общения с дольщиками можно узнать и о других проблемах строительства.

Даже в тех случаях, когда новостройка на первый взгляд уже полностью готова, отсутствие электричества и водоснабжения увеличивает⇑ риск. Некоторые новостройки ждут подведения коммуникаций годами.

[4] Аккредитован ли рассматриваемый строящийся дом в банке

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

• Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
• Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
• В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

[5] Инвестиционная привлекательность

Далеко не все понимают, какая связь существует между инвестиционной привлекательностью и степенью риска покупки в новостройке. На самом деле участие в долевом строительстве можно сравнить с финансовой пирамидой. Её построение во многом зависит от того, найдутся ли покупатели на квартиры в рассматриваемом доме.

Если желающих приобрести жилье будет немного↓, риск недостроя или долгостроя существенно возрастёт↑. Однако инвестиционно-привлекательные дома обычно не имеют проблем с покупателями.

Чтобы оценить этот показатель, следует обратить внимание на следующие параметры новостройки:

• местоположение новостройки;
• наличие и количество парковочных мест;
• транспортная доступность;
• близость расположения школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, парков;
• оценка микрорайона в целом на предмет близости железной дороги, крупных магистралей, заводов.

Также специалисты рекомендуют сравнить выбранную новостройку с другими домами микрорайона. Когда дом в целом будет оценён, можно перейти к анализу непосредственно квартиры.

При оценке инвестиционной привлекательности самой квартиры следует обратить внимание на следующие показатели:

• высота потолка – чем этот показатель выше↑, тем комфортнее в квартире;
• толщина стен – тонкие могут промерзать и имеют плохую звукоизоляцию;
• расположение лифтовых шахт – если они примыкают к стенам комнат, в квартире может быть слышен лифт;
• расположение окон – от этого фактора зависит естественное освещение, а также вид из квартиры;
• толщина межкомнатных перегородок оказывает влияние на шумоизоляцию внутри квартиры;
• этаж – первый и последний не пользуются популярностью (продать квартиру, расположенную на них, непросто). Чем выше жильё, тем чище воздух и тише, но следует учитывать, что при поломке лифта подниматься домой придётся пешком.

Также следует учесть тип постройки. Панельные дома возводятся достаточно быстро, поэтому достаточно редко с ними бывают задержки сроков сдачи. В отличие от них при монолитном строительстве могут возникать проблемы из-за особенностей возведения.

P.S. На нашем сайте есть отдельная статья про инвестиции в недвижимость, где мы рассказываем обо всех нюансах вложения средств в объекты недвижимости.

👉 При желании купить квартиру в новостройке придётся учесть большое количество факторов. Рассматривать их по отдельности не имеет никакого смысла. Достоверный результат анализа можно получить только при рассмотрении всех факторов в совокупности.

Больше информации о том, как подготовиться к покупке квартиры — в нашем специальном материале.

Пошаговое руководство, как правильно купить квартиру в новостройке (4 простых шага)

3. Как купить квартиру в новостройке правильно — пошаговая инструкция покупки жилья от застройщика

К оглавлению↑

Прежде чем стать собственником жилья, расположенного в новостройке, придётся выбрать район, в котором оно будет находиться. Также необходимо определиться с различными характеристиками квартиры.

Чаще всего жильё в новостройках приобретают на этапе строительства, то есть до того, как дом будет введён в эксплуатацию. Делая такую покупку, важно морально подготовиться к тому, что реальные сроки заселения могут быть сдвинуты.

• Во-первых, всегда есть вероятность, что застройщик не успеет сдать новостройку в эксплуатацию к названной дате.
• Во-вторых, если квартира приобретается без внутренней отделки, придётся потратить время на её ремонт.

Чтобы выбор был правильный, а проблем возникло как можно меньше, следует воспользоваться приведённой ниже инструкцией.

Шаг 1. Изучение дома и проверка документов

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже↓, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

• Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
• У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

1. Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
2. Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
3. Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

Шаг 2. Оформление договора

Если появилась уверенность в том, что документы в порядке, репутация заемщика не имеет проблем, выбранная квартира соответствует всем потребностям, можно переходить к оформлению договора.

Специалисты рекомендуют людям без юридического образования обращаться к профессионалам, чтобы они сопровождали сделку.

Существует 3 основных варианта покупки квартиры в новостройке в зависимости от типа оформляемых документов:

1. Приобретение по договору долевого участия. Он заключается непосредственно с застройщиком. Специалисты не рекомендуют соглашаться на оформление сделки предварительным договором. Такое соглашение не соответствует действующему законодательству. Предварительный договор не регистрируется в Регпалате, поэтому оказывается более рискованным.
2. По договору уступки права. Такое соглашение заключается при приобретении квартиры у соинвестора или собственника, который её перепродаёт. Подобные договора регулируются сразу несколькими законодательными актами. Поэтому нередко они приводят к возникновению споров. Договором уступки права стороны могут зафиксировать сделку, которая предусматривает возможность приобретения готовой квартиры в будущем либо долевое участие непосредственно в процессе строительства. В последнем случае обязательно требуется государственная регистрация. У покупателя при этом остаются: экземпляр договора переуступки, подтверждение передачи денег, письменное согласие застройщика, а также акт передачи документов.
3. Покупка по договору, оформляемому с жилищно-строительным кооперативом. ЖСК образуется посредством соглашения будущих собственников квартир. Приобретение жилья в этом случае производится через оплату пая. Такая процедура в государственных органах не регистрируется. Поэтому несмотря на её законность, она довольно рискованна.

Передавать деньги следует только после того, как будет заключен договор. В первых двух случаях следует также дождаться государственной регистрации. В некоторых случаях предусмотрена предоплата, оставшаяся сумма передаётся позднее. Этот факт тоже должен быть отражён в заключаемом договоре.

Чтобы произвести государственную регистрацию заключаемого договора, необходимо предъявить следующие документы:

• непосредственно договор;
• проектная документация на строительство;
• свидетельство собственности на земельный участок, подлежащий застройке;
• паспорта сторон, заключающих соглашение;
• заявления участников договора;
• кадастровый план;
• план строящегося объекта, содержащий адрес, сведения об этажности и количестве помещений;
• разрешение на строительство.

В некоторых случаях требуют и другие документы.

Подписывая договор, важно обратить внимание на следующие его пункты:

1. срок окончания строительства;
2. срок передачи квартиры в собственность, а также документов, необходимых для её регистрации;
3. условия расторжения договора;
4. обязательства сторон, последствия за их нарушение.

Также следует помнить, что отдельным пунктом в договоре должна быть выделена фиксированная стоимость квадратного метра приобретаемой квартиры.

Шаг 3. Получение квартиры и ключей от неё

Приобретая квартиру в строящемся доме, важно понимать, что от момента сдачи его в эксплуатацию и до передачи квартир собственникам может пройти до 3-х месяцев. В этот период строительная компания получает технический паспорт на новостройку, а также согласует планировку с БТИ.

Прежде чем подписать акт приёма-передачи, собственник должен тщательно осмотреть приобретаемую квартиру. Если при этом будут выявлены какие-либо недостатки либо отклонения от проекта, следует потребовать у застройщика устранить их, либо выплатить компенсацию.

Это требование касается и инженерных сетей. Если они на момент принятия квартиры не подключены или не работают, не стоит подписывать акт приёма-передачи, пока проблема не будет устранена.

Некоторые строительные компании требуют от покупателей квартир подписать акт, давая устное обещание устранить недостатки.

В такой ситуации можно действовать по своему усмотрению, но специалисты советуют получить от застройщика письменное согласие на устранение недостатков. Однако, если есть такая возможность, лучше акт не подписывать до момента решения всех проблем.

Когда акт приёма-передачи подписан, а ключи от квартиры переданы владельцу, начинается начисление коммунальных платежей. При этом законодательно зафиксировано возникновение обязанности оплаты таких услуг:

• после организации ТСЖ;
• после подписания соглашения с эксплуатирующей компанией.

На практике, это требует времени, в течение которого расходы ложатся на плечи застройщика. Поэтому обычно от покупателей требуют оплатить коммунальные услуги на несколько месяцев вперёд (обычно не более 4-х).

Специалисты не рекомендуют вселяться в покупаемую квартиру, а также ремонтировать её до тех пор, пока не будет получено свидетельство о регистрации собственности. До этого момента квартира будет осмотрена сотрудниками БТИ и, если ими будет выявлено несоответствие квартиры с тем, какой было её состояние при вводе дома в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть прежний вид помещениям.

Шаг 4. Оформление в собственность, прописка

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату. Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже↓, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации, можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС.

При этом потребуются следующие документы:

• заявление на регистрацию в новой квартире;
• паспорт;
• выписка из прежнего места жительства;
• свидетельство госрегистрации собственности.

👉 Когда все шаги будут закончены, процедуру приобретения жилья от застройщика можно считать завершённой.

Что выбрать: покупку квартиры напрямую у застройщика или через посредника (риэлторскую компанию)?

4. Купить новую квартиру у застройщика или через агентство недвижимости — где лучше?

К оглавлению↑

Для приобретения квартиры в новостройке можно обратиться к застройщику или к риэлтору. Все зависит от ваших целей и предпочтений.

• Если дом уже выбран, и в своём решении покупатель уверен, можно напрямую направиться к застройщику.
• Если есть сомнения, хочется сравнить несколько вариантов или покупатель ищет, где выгодно инвестировать средства в строительство, стоит обратиться в агентство.

В любом случае следует помнить, что каждый из названных вариантов имеет как преимущества, так и недостатки. Рассмотрим их более подробно.

🏗 Приобретение квартиры напрямую от застройщика

Вполне естественно, что в офисе застройщика покупателю предлагают только квартиры в новостройках конкретной строительной компании. Продать квартиру в другом доме здесь не могут. Про недостатки своих домов покупателям здесь не расскажут, зато с удовольствием поделятся отрицательными сторонами других застройщиков.

Следует иметь в виду, что строительные компании обычно делают скидки только на неликвидные квартиры, которые не пользуются спросом. Также здесь невозможно приобрести недвижимость по переуступке прав.

☎ Приобретение квартиры через агентство

Специалисты рекомендуют, чтобы не попасть на уловки застройщиков, обращаться в агентство недвижимости. Здесь предоставят различные новостройки от надёжных строительных компаний.

При этом здесь гораздо больше⇑ выбора, чем непосредственно у застройщика. Более того, в агентстве честно расскажут о преимуществах и недостатках каждой новостройки. А в случае, если необходимо продать имеющуюся квартиру или комнату, в агентстве с этим помогут.

Также здесь дают консультации по ипотеке и оказывают поддержку при её оформлении. В большинстве случаев комиссию за услуги агентства оплачивает застройщик, для покупателя они бесплатны.

5. Что выгоднее: купить квартиру в строящемся доме или в уже сданном?

К оглавлению↑

Стоимость квартиры в одном и том же доме может существенно изменяться в зависимости от этапа его строительства. Можно выделить 4 основных варианта покупки в зависимости от этапа строительства. Рассмотрим подробнее все преимущества и недостатки каждого из них.

На каком этапе строительства дома выгоднее покупать квартиру — давайте разберёмся во всех вариантах и узнаем все плюсы и минусы

Вариант 1. До начала продаж

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру ещё до старта продаж. При этом стоимость будет минимальной. Таким образом можно купить квартиру в новостройке недорого.

В соответствии с законом о строительстве застройщики имеют право начать реализацию квартир только после того, как будет оформлено заключение о соответствии Министерства строительства.

На практике, некоторые строительные компании до этого этапа начинают заключение с потенциальными покупателями договоров бронирования. Таким соглашением покупатель подтверждает намерение приобрести квартиру, а застройщик взамен предоставляет на неё минимальную цену. За такую услугу покупатель оплачивает 10-50 тысяч рублей.

Можно выделить несколько плюсов (+) договора бронирования:

• наименьшая стоимость, в некоторых случаях купить недвижимость можно почти по её себестоимости;
• низкий уровень риска заключения сделки – если не последует заключение договора долевого участия, внесённые средства вернут покупателю (важно следить, чтобы это было прописано в соглашении);
• максимальный выбор – можно подобрать квартиру с понравившейся планировкой и выбрать удобный этаж.

Несмотря на серьёзные преимущества, приобретение жилья на этапе бронирования имеет и ряд недостатков.

К минусам (−) можно отнести следующее:

• отсутствует гарантия того, что сделка в конечном итоге состоится;
• не всегда сумма, внесённая по договору бронирования, идёт в оплату квартиры, в некоторых случаях это просто комиссия за услугу (всё это прописывается в договоре).

Договоры бронирования не нужно регистрировать в Росреестре, поэтому изучать их необходимо максимально внимательно ещё до момента подписания.

В некоторых случаях нечестные строительные компании заключают несколько таких соглашений на одну квартиру. В итоге покупатель может остаться не только без понравившегося жилья, но и без внесённых денег. Кроме того, будет потеряно драгоценное время.

Обезопасить себя можно, проследив за тем, чтобы в договоре бронирования был пункт о возврате внесённых средств.

Вариант 2. Этап котлована

Когда разрешительная документация подготовлена, застройщик приступает к реализации нулевой стадии строительства, которую иначе называют этап котлована.

В этот момент начинается подготовка фундамента. Статистические данные свидетельствуют, что именно на этой стадии реализуется почти 1/3 всех будущих квартир.

Среди преимуществ приобретения на этапе котлована можно выделить следующие:

1. заниженная стоимость – по сравнению с ценой квартир в сданном в эксплуатацию доме разница может доходить до 20—30% (в зависимости от региона);
2. большой выбор планировок, этажности и других параметров будущей квартиры – первые покупатели обычно занимают лучшую недвижимость;
3. возможность рассрочки (вносить оплату в большинстве случаев можно без процентов).

Тем не менее, существует ряд недостатков покупки квартиры на этапе котлована:

• ожидание заселения в течение нескольких лет;
• риск замораживания строительства (например, в случае отсутствия спроса на квартиры или при увеличении расходов строительной компании по разным причинам);
• риск изменения проекта новостройки или её этажности – чем меньше этажей построено, тем риск выше;
• двойные расходы до момента сдачи дома в эксплуатацию – на аренду жилья и взносы по рассрочке или ипотеке;
• возможен перенос сроков окончания строительства и сдачи новостройки.

Вариант 3. Новостройка готова наполовину

Для тех, кто не желает приобретать недвижимость на этапе котлована, считая такую покупку слишком рискованной, есть вариант – вложить деньги в квартиру, когда дом готов наполовину. Вероятность замораживания строительства на этом этапе существенно уменьшается↓, а стоимость квартир при этом остаётся сниженной↓.

Среди преимуществ приобретения квартир в новостройках, готовых наполовину, можно выделить следующие:

• более короткий срок ожидания квартиры по сравнению с предыдущими вариантами;
• стоимость ниже, чем на рынке готовой недвижимости;
• существует возможность провести проверку хода строительства и его соответствие срокам;
• вероятность замораживания стройки существенно ниже (но всё-таки сохраняется).

Недостатки покупки квартиры в таких домах следующие:

• стоимость квартиры выше примерно на 15%, чем при покупке на этапе котлована;
• наиболее удачные варианты обычно уже разобраны;
• вероятность увеличения сроков сдачи новостройки в эксплуатацию сохраняется.

Специалисты не рекомендуют приобретать квартиры, если застройщик неожиданно существенно снизил⇓ цену. Нередко это свидетельствует об отсутствии финансов на окончание текущего строительства.

Чтобы максимально снизить риск увеличения сроков сдачи в эксплуатацию новостройки, можно при её выборе проверить, аккредитована ли она в банках. Крупные финансовые организации прежде чем одобрить строящийся дом, проверяют документы как на возводимый дом, так и непосредственно самой строительной компании.

Вариант 4. Дом сдан в эксплуатацию

Наименее рискованно приобретать недвижимость в домах, которые уже сданы в эксплуатацию. Однако в этом случае стоимость квартиры будет максимальной. Конечно, можно воспользоваться предложением по акции, либо попросить строительную компанию сделать скидку. Но в любом случае экономия вряд ли превысит 5%.

Преимущества покупки по такому варианту следующие:

• сделка безопасна, так как новостройка полностью готова и сдана в эксплуатацию;
• заселение можно не откладывать надолго;
• в момент приобретения покупатель уже может увидеть, насколько новостройка соответствует проекту, каково качество дома, а также прилегающей к нему территории и инфраструктуры.

Несмотря на большое количество достоинств, покупка квартиры в готовом доме имеет и некоторые недостатки:

• стоимость выше, чем в строящемся доме;
• скорее всего, в течение ближайших 1—2 лет беспокойство будут доставлять соседи, которые делают ремонт.

Специалисты одного из крупнейших банков России провели анализ и выявили, что в среднем в 2016—2018 годах срок строительства с момента его начала до окончания составляет 2 года. В большинстве случаев в первый год продаётся 50% всех квартир.

При этом объём продаж определяется репутацией строительной компании, а также регионом возведения дома. У наиболее крупных застройщиков 50% квартир раскупают уже в течение 9 месяцев.

Во второй половине строительства осуществляется продажа ещё около 30—35%. Оставшуюся недвижимость продают после сдачи новостройки в эксплуатацию. Такая статистика характерна для рынка квартир эконом и комфорт класса.

Приобретая квартиру в недостроенном доме, важно понимать, что заселение производится не сразу по окончании процесса строительства. На сдачу в эксплуатацию, подключение к инженерным системам, оформление собственности может уйти до 12 месяцев.

В любом случае следует сравнить описанные выше варианты и выбрать наиболее подходящий вам. Чтобы проводить анализ было проще, основные их особенности представлены в таблице ниже.

Таблица: «Особенности различных вариантов покупки жилья в зависимости от этапа строительства»

Этап покупки	Стоимость	Преимущества	Недостатки
До старта продаж	Минимальная	При не заключении договора средства возвращаются покупателю Максимальный выбор планировок и этажей	Отсутствие гарантии того, что сделка состоится Возможно наличие комиссии за услугу бронирования
Этап котлована	Ниже на 20—30%, чем цена готовой квартиры	Большой выбор квартир Возможность вносить оплату в рассрочку	Ожидание заселения в течение нескольких лет Риск замораживания строительства Риск изменения проекта новостройки или её этажности Двойные расходы до момента сдачи дома в эксплуатацию – на аренду жилья и взносы по рассрочке или ипотеке Возможен перенос сроков окончания строительства и сдачи новостройки
Новостройка готова наполовину	Снижена на 10—15% от стоимости готового жилья	Более короткий срок ожидания квартиры по сравнению с предыдущими вариантами Стоимость ниже, чем на рынке готовой недвижимости Существует возможность провести проверку хода строительства и его соответствие срокам Вероятность замораживания стройки существенно ниже	Стоимость квартиры выше примерно на 15%, чем при покупке на этапе котлована Наиболее удачные варианты обычно уже разобраны Вероятность увеличения сроков сдачи новостройки в эксплуатацию сохраняется
Дом сдан в эксплуатацию	Полная стоимость квартиры	Высокий уровень безопасности сделки Заселиться можно практически сразу Есть возможность проверить новостройку и придомовую территорию	Стоимость выше, чем на этапах строительства В ближайшие 1—2 года возможны неудобства из-за ремонта у соседей

Вышеприведенная таблица поможет сравнить варианты покупки квартиры в новостройке и выбрать наиболее подходящий для вас.

Какую лучше купить квартиру: с отделкой или без?

6. Выгодно ли покупать квартиру с отделкой в новостройке

К оглавлению↑

Согласно статистическим данным, в последнее время вырос⇑ спрос на квартиры в новостройках с готовой отделкой. В первую очередь это объясняется желанием покупателей максимально оптимизировать затраты. Самостоятельный ремонт покупаемой квартиры всегда обходится очень дорого. Помимо финансовых затрат он отнимает немало времени и сил.

Реализация квартир с готовым ремонтом началась в середине 2 000-ых годов. В то время на рынке произошло сокращение↓ спроса на недвижимость.

С целью привлечения клиентов строительные компании начали продавать квартиры с готовой отделкой. Некоторые из них пошли ещё дальше и приступили к разработке различных дизайнерских решений, предлагая квартиры с ремонтом в определённом стиле.

При выборе недвижимости с ремонтом специалисты рекомендуют обращать внимание на стоимость отделки. Оптимальной называют цену в пределах 10 000 рублей за квадратный метр. Если ремонт обходится дороже, многие покупатели отказываются от такой услуги.

Традиционно выделяют 2 основных этапа отделки квартир:

1. Черновая отделка. В целом такое понятие означает полное отсутствие какой-либо отделки. Такой ремонт подразумевает наличие только базовых элементов: входная дверь, стеклопакеты, а также система отопления. В некоторых случаях также устанавливаются межкомнатные двери. Покупателю квартиры придётся самостоятельно равнять стены, клеить обои, делать разводку электрики и другие необходимые работы. Только после их окончания жильё будет готово к заселению.
2. Чистовая отделка. В этом случае ремонт делает застройщик, его стоимость включается в цену квартиры. Чистовая отделка включает: покраску стен, поклейку обоев, укладку линолеума или паркета. В ванной комнате и в туалете укладывается плитка либо осуществляется покраска стен.

Чистовая отделка от застройщика подходит тем покупателям, у которых нет времени на самостоятельный ремонт либо они не имеют на это денежных средств.

Важно также помнить, что в последнее время строительные материалы существенно подорожали. При этом уровень дохода в большинстве случаев не изменился. Именно поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры с готовым ремонтом.

📟 Специалисты посчитали, что при покупке двухкомнатной квартиры с чистовой отделкой можно сэкономить примерно 200—400 тысяч рублей. Конечно, такая сумма является приблизительной и может существенно меняться.

В среднем за ремонт приходится доплатить примерно 5—10% от первоначальной стоимости. Но итоговая сумма обычно оказывается меньше↓, чем затраты на самостоятельный ремонт.

Ещё одно преимущество квартиры с чистовой отделкой – возможность сразу заселиться. Также нередко такие квартиры приобретают те, кто инвестирует деньги в недвижимость с целью последующей их сдачи в аренду.

7. Полезные советы для тех, кто хочет купить квартиру от застройщика в новом доме

К оглавлению↑

Чтобы избежать возможных проблем при покупке квартиры от застройщика, специалисты рекомендуют обращаться за помощью к профессиональным юристам. Конечно, это влечёт дополнительные затраты. Поэтому не лишним будет воспользоваться советами специалистов, приведенными ниже.

Совет 1. Тщательно проверьте застройщика

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Специалисты не рекомендуют сотрудничать с компаниями, которые предлагают подписать предварительный договор купли продажи.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

Совет 2. Не торопитесь с выбором

С выбором строительной компании и с приобретением квартиры торопиться не стоит. Далеко не все понимают, но рынок недвижимости сегодня, несмотря на свою нестабильность, не характеризуется хаотичностью.

Нередко на волне слухов о ближайшем повышении цен покупатели торопятся с приобретением недвижимости. На самом деле стоимость не растёт резкими скачками. Более того, после повышения↑ нередко наступают периоды снижения↓ стоимости квартир.

Поэтому торопиться с покупкой не стоит. Важно тщательно проанализировать свои финансовые возможности, выбрать строительную компанию, район и подходящую квартиру.

Совет 3. Не стоит вносить перепланировок в квартиру, пока не зарегистрирована собственность

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

• Если она будет больше↑, от покупателя могут потребовать внести доплату.
• Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

8. FAQ — часто задаваемые вопросы

К оглавлению↑

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно сложный процесс, который нередко вызывает у покупателей большое количество вопросов. Чтобы сэкономить ваше время, в конце публикации мы традиционно отвечаем на самые популярные из них.

Вопрос 1. Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры в новостройке?

Выбирая квартиру, покупателю приходится определять огромное количество её параметров. Одним из самых важных многие считают этаж, на котором она будет расположена. При его выборе сложно дать какие-то универсальные советы, так как огромное значение имеют субъективные составляющие.

При выборе этажности квартиры необходимо учитывать:

1. пожилым людям и семьям с детьми отлично подходят нижние этажи:
2. верхние этажи ценятся в новостройках, расположенных в живописных районах города;
3. финансовую сторону вопроса также никто не отменял – обычно стоимость квартир на первом этаже ниже примерно на 15%;
4. важно также изучить и инфраструктуру – на нижних этажах может быть шумно, если дом расположен вблизи автомагистралей, больших детских и спортивных площадок, крупных кафе и магазинов.

Прежде чем определиться с выбором, стоит проанализировать преимущества и недостатки квартир на разных этажах.

В первую очередь рассмотрим принципиальные моменты для различных этажей:

• Квартиры на первом этаже чаще всего покупают из соображений экономии. Также многие приобретают их для сдачи в аренду, так как на арендную плату в большинстве случаев этажность не влияет. Кроме того, первые этажи предпочитают те, у кого есть маленький ребёнок, а также пенсионеры и инвалиды.
• Квартиры на этажах выше 16-ого подходят тем, у кого нет страха высоты, а также ценителям вида из окна. Но в этом случае стоит уточнить, каким образом подведены коммуникации. Если снизу – могут быть проблемы с напором воды. В современных новостройках над жилыми располагают технический этаж. Именно там находятся все необходимые коммуникации. Если дом построен в соответствии с этими принципами, проблем с напором воды не будет даже на самом верху.

Для удобства сравнения плюсы и минусы квартир, размещённых на разных этажах, мы представили в таблице.

Таблица: «Преимущества и недостатки квартир, расположенных на различных этажах»

Этаж	Преимущества	Недостатки
1-ый этаж	Стоимость квартиры может быть ниже примерно на 15% Не придётся вносить плату за лифт Напор воды стабильно высок Можно использовать для коммерческих целей Невозможно затопить соседей В случае чрезвычайных ситуаций можно быстро покинуть дом	Необходимы дополнительные меры безопасности – решётки, сигнализация Более высокий уровень шума с улицы, а также проникновение запахов Нередко отсутствие балкона Недостаточная естественная освещённость
2-ой этаж	Меньше грязи и шума, чем на первом этаже Отсутствует необходимость пользоваться лифтом Удобно для тех, у кого есть коляска или велосипед	Если на первом этаже расположены магазин или кафе, могут появиться тараканы Если на первом этаже – офисы, бывает достаточно шумно
3-7 этажи	Ещё не слишком высоко, даже для тех, кто боится высоты Если отключен лифт, подняться домой не слишком сложно При чрезвычайных ситуациях можно достаточно быстро покинуть здание При неплотной застройке района качественный обзор из окон	Отсутствуют недостатки, присущие более низким и более высоким этажам
8-15 этажи	Если район застроен не слишком плотно – хороший вид из окна Практически не доносятся с улицы посторонние звуки, а также грязь Качественное естественное освещение	Если квартира расположена на солнечной стороне дома, может быть слишком жарко На высоте около десятого этажа обычно собираются выбросы заводов и котельных, если они близко расположены, может быть неприятный запах Если лифт отключат, домой попасть будет достаточно сложно
16 и выше	На последнем этаже преимуществом является отсутствие соседей сверху Возможность приобрести пентхаус В элитных новостройках может быть обустроена зона отдыха на крыше При неплотной застройке – хороший обзор района	При красивом виде из окна квартиры на верхних этажах могут быть дороже Жильё на последнем этаже может подтапливаться при некачественной крыше Если поблизости расположен механизм лифта, в квартиру могут проникать посторонние звуки При чрезвычайных ситуациях покинуть дом будет затруднительно

Вопрос 2. Как купить квартиру в ипотеку от застройщика?

Анализ статистических данных рынка недвижимости позволяет увидеть, что сегодня наметилась тенденция к росту спроса на ипотеку с целью приобретения квартир в новостройках. В первую очередь, это обусловлено наличием льготной ипотеки с господдержкой. Благодаря ей, ставки по ипотеке на первичном рынке жилья ниже↓, чем на вторичном.

Высокий уровень интенсивности строительства приводит к существенному росту предложений квартир. В итоге на рынке действует большое количество застройщиков и кредитных организаций. Такое разнообразие нередко приводит к сложностям выбора. Поэтому далее мы подробно рассмотрим поэтапный процесс приобретения жилья в ипотеку в новостройках.

Подробная инструкция покупки квартиры в ипотеку от застройщика

Этап 1. Выбор новостройки

Выбор новостройки является первым основополагающим этапом. Перечень кредиторов, готовых предоставить ипотеку, во многом определяется выбранным домом.

Получается, что в первую очередь следует выбрать квартиру, отвечающую вашим требованиям, в том числе относительно стоимости, местоположения, сроков сдачи в эксплуатацию. Когда дом будет выбран, застройщик предоставит покупателю список кредитных организаций, в которых он аккредитован.

Этап 2. Бронирование недвижимости

Когда строящийся дом выбран, следует забронировать квартиру в нём. Это делается для того, чтобы в период подготовки заявки на ипотечный займ, её рассмотрения кредитором, подготовки документов для сделки покупатель был уверен, что выбранное жильё закреплено за ним и не может быть приобретено кем-то другим.

Бронирование может проводиться по нескольким схемам (вариант определяется в зависимости от выбранного застройщика):

1. Бронирование в устной форме используется строительными компаниями достаточно редко. Чаще всего его срок не превышает 14 дней. В это время покупатель успевает подать заявку на ипотеку в кредитную организацию и дождаться её рассмотрения.
2. Устное бронирование с подписанием агентского договора. В этом случае сначала осуществляются такие же действия, как в предыдущей схеме. Выбрав конкретную квартиру, покупатель устно бронирует её у застройщика. Когда будет получено положительное решение по заявке на ипотеку, заключается агентский договор. Он подразумевает не только выбор квартиры (которая фактически уже была выбрана), но и сопровождение сделки на всех её этапах.
3. Подписание агентского договора на платной основе. Покупатель и строительная компания подписывают соглашение о бронировании конкретной квартиры. За это застройщик получает взнос в виде комиссии. Итогом договора становится то, что выбранная недвижимость закрепляется за будущим покупателем и не продаётся другим гражданам.

При схеме бронирования с подписанием агентского договора важно сразу обговорить условия возврата средств. Если не сделать этого, есть риск, что при отказе по заявке на ипотеку комиссия за бронирование возвращена не будет.

Этап 3. Заявка на ипотеку

Получив список банков, у которых аккредитована выбранная новостройка, покупатель подаёт заявки на получение ипотеки. Если будет получено положительное решение, необходимо сразу проинформировать об этом строительную компанию и приступить к подготовке сделки по покупке квартиры.

О том, где выгоднее взять ипотеку, мы уже рассказали в предыдущей статье.

Этап 4. Оформление страхового полиса

Как правило, заёмщику предоставляется возможность самостоятельно выбрать страховую компанию.

При этом важно помнить, что в соответствии с законодательством, регулирующим оформление ипотеки, страхование имущества, выступающего залогом, является обязательным.

В противоположность этому приобретение страхового полиса на жизнь и здоровье клиента, получающего кредит, является добровольным.

Этап 5. Сделка по приобретению квартиры, оформление договора ипотеки

Дата проведения сделки по покупке квартиры назначается по согласованию всех её участников.

Эта процедура включает в себя подписание следующих документов:

• договора ипотеки;
• договора долевого участия;
• соглашения о добровольном страховании (в случае необходимости).

Этап 6. Государственная регистрация

Договор долевого участия, а также договор ипотеки проходят обязательную регистрацию в Регпалате. При этом официально оформляется право на строящуюся квартиру, а также накладывается на неё обременение.

Именно с момента государственной регистрации начинается внесение ежемесячных ипотечных платежей.

Этап 7. Ввод новостройки в эксплуатацию

Когда все строительные работы будут закончены, а дом доведён до состояния, пригодного для проживания, строительная компания обращается в Управление государственного строительного надзора.

Данный орган назначает проверку новостройки. В ходе этой процедуры специальная комиссия изучает всю документацию. При этом проводится проверка соответствия строительных работ документам.

Если нарушений в ходе проведения названной процедуры не будет выявлено, строительная компания получает разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Только после этого оформляются акты приёма-передачи жилья собственникам.

Этап 8. Оценка квартиры

Специалист оценочной компании осуществляет осмотр квартиры и составляет отчёт о её стоимости. Этот документ предоставляется в кредитную организацию, а также страховщику.

Этап 9. Оформление закладной

После регистрации права собственности на квартиру в банке, где оформлена ипотека, в обязательном порядке составляется закладная – документ, который подтверждает факт обременения недвижимости.

Важно помнить, что закладная в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Регистрационной палате.

Этап 10. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для регистрации права собственности в Регпалату необходимо предоставить следующие документы:

• договор долевого участия;
• акт приёма-передачи;
• закладную;
• отчёт оценочной компании;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Специалист, забирая пакет документов, в обязательном порядке выдаёт расписку об их получении и указывает дату, когда соответствующее свидетельство будет готово. Законодательно определено, что срок регистрации составляет 5 рабочих дней.

Этап 11. Оформление страхового полиса на квартиру

При получении ипотеки страхование квартиры, которая выступает предметом залога, является обязательным. При этом полис оформляется только после того, как все описанные выше шаги будут пройдены.

На самом деле процесс получения ипотеки для покупки квартиры в новостройке достаточно трудоёмкий. Специалисты рекомендуют тем, у кого нет на это времени или желания, обращаться за помощью к профессионалам – ипотечным брокерам. А тем кто хочет знать, как взять ипотеку на квартиру самостоятельно, прочитать наш прошлый выпуск.

Читайте также статью по теме — «Как взять ипотеку без первоначального взноса».

Вопрос 3. Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке?

Договор долевого участия (ДДУ ) представляет собой способ покупки квартиры в новостройке, которая возводится с использованием денежных средств покупателей.

Согласно пункту 1 статьи 4 федерального закона 214-ФЗ в соответствии с ДДУ:

• застройщик в оговоренный срок своими силами, или привлекая других лиц, выполняет возведение многоквартирного дома либо другого объекта недвижимости. По окончании строительства компания оформляет разрешительную документацию на ввод их в эксплуатацию.
• При этом другая сторона договора – участник долевого строительства – принимает на себя обязательство внести сумму в оплату стоимости приобретаемой недвижимости и принять её по окончании возведения при наличии разрешительной документации и отсутствии недостатков.

Приобретение квартиры по договору долевого участия имеет ряд особенностей:

1. Обязательная государственная регистрация соглашения. Только когда запись о договоре внесена в Росреестр, он признаётся действительным.
2. Право собственности на квартиру оформляется не сразу. Эта процедура осуществляется только тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а также будет оформлен и подписан акт приёма-передачи.

При оформлении ДДУ следует учитывать, что недвижимость перейдёт в собственность далеко не сразу. При этом существует вероятность того, что сроки сдачи дома в эксплуатацию будут сорваны. Также существует риск полной остановки строительства. Это приводит к необходимости тщательно выбирать застройщика.

Вопрос 4. Как проходит покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме?

Успех сделки по покупке квартиры в случае переуступки прав во многом определяется следованием определённому алгоритму. Чтобы избежать проблем, придётся учитывать целый ряд нюансов. Ниже кратко описаны основные этапы процедуры.

Этап 1. Проверка застройщика

Прежде чем согласиться на покупку квартиры по переуступке прав, следует внимательно проверить строительную компанию.

При этом следует обращать внимание на следующие её характеристики:

• срок деятельности;
• достоверность учредительной документации;
• наличие разрешительных документов на проведение строительства;
• оформлены ли на земельный участок право собственности или долгосрочная аренда.

Этап 2. Подготовка документов

Чтобы заключить сделку, потребуется подготовить пакет документов.

При этом от продавца квартиры потребуются:

• договор, оформленный с застройщиком (чаще всего предварительный или ДДУ);
• согласие строительной компании на проведение сделки (если стоимость квартиры была внесена полностью, необходимо только уведомить застройщика; если же покупатель оплатил недвижимость частично, потребуется письменное одобрение);
• в случае заключения официального брака согласие супруга;
• документы, подтверждающие внесение сумм в оплату приобретаемой недвижимости.

Покупатель для проведения сделки предоставляет гражданский паспорт, а также в случае зарегистрированного брака – согласие супруга.

Этап 3. Оформление договоров

Когда все необходимые документы будут предоставлены и проверены, осуществляется оформление договора переуступки права требования.

Следует иметь в виду, что его форма должна соответствовать форме первоначального соглашения. Если такой договор заверялся у нотариуса, договор переуступки тоже придётся заверить.

Существенным условием рассматриваемого договора является его предмет. Им выступает передача права требования на квартиру. Важно, чтобы в соглашении содержалась подробная информация о том, какие права и в каком объёме будут переданы.

Более того, следует прописать, на основании чего осуществляется такой переход прав. Остальные условия договора считаются второстепенными и вносятся по согласованию участников сделки.

Этап 4. Регистрация договора

Договор переуступки права в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого потребуется обратиться в Регпалату или в отделение многофункционального центра (МФЦ).

Денежные средства передаются только после того, как процедура регистрации будет завершена. На передачу отводится от 5 до 10 дней со дня подачи заявления.

Этап 5. Оплата государственной пошлины

Размер государственной пошлины определяется статусом сторон сделки:

• если в качестве них выступают физические лица, придётся оплатить 2 000 рублей.
• если юридические лица – 22 000 рублей.

При этом в случае обращения в Регпалату нескольких заявителей размер государственной пошлины делится между ними поровну. В обязательном порядке каждому участнику сделки выдаётся квитанция об оплате пошлины.

9. Заключение + видео по теме

К оглавлению↑

Приобретение квартиры в новостройке имеет целый ряд преимуществ. Однако существуют у такой процедуры и недостатки. Прежде чем приобрести недвижимость от застройщика, важно учесть их все.

Ещё до начала сделки необходимо внимательно изучить все её этапы и нюансы. Это поможет избежать возможных проблем.

В завершение рекомендуем просмотреть видеоролик о том, как правильно осуществить покупку квартиру в новостройке и на вторичном рынке:

На этом у нас всё.

Мы желаем каждому читателю «RichPro.ru» приобрести собственную квартиру в новом доме. Пусть сделка по её покупке пройдёт успешно без каких-либо трудностей!

Если у вас остались вопросы, замечания либо дополнения по данной теме, то пишите их в комментариях ниже. Делитесь также материалом со своими друзьями в соц сетях. До новых встреч!